제4절. 시산가액 조정에 대한 논의
1. 의의
시산가액: 각 방식(비교, 원가, 수익)에 의해 도출된 가액(비준가액, 적산가액, 수익가액)
조정: 각 방식에 존재하는 가액이 다르기 때문에(3방식의 병용을 긍정하기 때문) 점추정을 하기 위해서 조정
3방식 병용 인정 법적 근거, 필요성 등 기술 필요
단일방식 필수적 적용 예외적 상황(규정상, 성질상 3방식 모두 적용이 부적절한 경우)
규정: 감칙 제12조
제1항: 주된방법
제2항: 다른방법 합리성 검토
제3항: 합리성 검토 시 주된 방법 가액 부적합한 경우 시산가액 조정
실무기준 제4항: 시산가액 조정방법
2. 시산가액 조정에 대한 견해(중요X)
1) 마샬의 견해
2) 배브콕의 견해
3) 허드의 견해
4) 앳킨슨의 견해
3. 시산가액 조정의 필요성(중요)
3방식 병용의 필요성과 유사
1) 3면등가의 한계
마샬=> 가치=가격=원가(비용)=>비준가액=적산가액=수익가액(3면등가)
당시 시장=완전경쟁시장 가정
BUT, 현실 부동산 시장은 완전경쟁시장이 아니다. 부동산의 자연적 특성->불완전경쟁시장(시장실패)
따라서 시산가액 조정 필요
2) 평가방식의 특징과 유용성에 따른 한계
3) 상관, 조정의 원리
일지개(상호작용)->효상유->상호작용하여 가치 발생
4. 시산가액 조정의 기준 및 조정방법(중요)
칙 제12조
제1항 주된방법(제14조~26조)
제2항 1항 가액은 3방식 중 다른 방식 가액 하나 이상 산정 비교하여 합리성 검토(공시지가비교법-비교방식 방법은 다른 방법으로 본다)
대상물건 특성 등 다른 감정평가방법 적용 곤란, 불필요 시 검토X(단일방식 적용)
제3항 2항 검토 결과 1항 가액 합리성 없다고 판단되면 주된방법, 다른방법 시산가액 조정하여 평가액 결정 가능
실무기준 제4항: 조정시 평가목적, 물건특성, 자료 신뢰성, 시장상황 등(조정 기준) 종합적 고려하여 각 시산가액에 가중치 부여하여 결정(1:1 X)(실무기준 제시 방법=정량적 방법)
정성적인 방법 또한 중요한 고려사항
합리성을 검토하여 주방식으로 결정한 경우라도 광의로는 시산가액 조정이 이루어진 것으로 볼 수 있음
엄밀히 따지면 합리성 인정X 시
가중치 고려
- 가중평균방법
- 종합적인 판단(가중치를 숫자로 제시X)
- 최적정 평가방법(주된방법 100%)
2) 시산가액 조정의 기준
가중치 결정 시 고려하는 기준
ex.
담보평가(평가목적)
=>원가방식 비중 크게
수익성부동산의 경우(대상부동산의 성격)
=>수익방식 비중 크게
시장상황, 자료의 신뢰성
5. 시산가액 조정 시 유의사항
1) 일반적 유의사항
사산가액 조정은 기계적 산술평균(1:1:1 배분)하거나 작위적으로 차이를 없애는 것이 아님에 유의
2) 구체적 유의사항
시산가액 도출 시 각 방식 적용 전 자료 선택 등의 절차가 잘 이루어졌는가
단가와 총액과의 관계 적부 (ex. 광평수 토지_규모가 과대로 이용중인 토지)
면적 작을수록 단가가 높다/면적 클수록 단가는 낮다.
최근 광평수 토지의 부족으로 인한 희소성 증가로 증가요인으로 작용하기도 한다.(광평수 증가)
=>무조건 낮은 단가가 아니라 단가 상향 조정이 필요한 경우도 있다는 점에 유의
3) 검토
6. 시산가액 조정의 문제점
(1) 부동산시장의 불완전성으로 인한 등가성의 배제(주요 내용X, 답안 작성에 활용X)
다르니까 조정해야 한다->다르니까 각각을 인정해라
(2) 부동산이용 복잡화로 인한 가격형성 개별화
(3)시산가액 조정의 방법상 한계